Иммиграция на побережье средиземного моря для всей семьи

Через покупку недвижимости

top-dots
contract
Недвижимость от 27000 EUR
top-dots
calculator
доходность от 20% годовых
dots
building
Ипотечный кредит на срок до 10 лет!
dots
contract
Гарантия юридической чистоты
dots
beach
Шикарная курортная недвижимость
dots
check-list
Индивидуальный подбор исходя из ваших требований
Заинтересованы в инвестициях в зарубежную неджвимость? Закажите обратный звонок!

Узнайте как,

получать до 20% годовых

на инвестициях в зарубежную недвижимость

Заинтересованы в инвестициях в зарубежную неджвимость? Закажите обратный звонок!
Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать лучших времен! Обзор рынка с графиками и таблицами!

Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать лучших времен! Обзор рынка с графиками и таблицами!

Сегодня на рынке недвижимости в России сложилась непростая ситуация, из-за которой все больше владельцев жилья начинают задаваться вопросом: «Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать повышения цен?». С одной стороны, стоимость жилплощади продолжают падать, что свидетельствует о продолжении кризиса. А с другой стороны, динамика падения этих цен существенно замедлилась, в сравнении с 2014-2016 годами, что может указывать на возможное окончание периода спада и улучшение ситуации как в российской экономике в целом, так и на рынке недвижимости, в частности.

Далее, мы постараемся дать исчерпывающий ответ на данный вопрос, как с помощью оценочного мнения профильных экспертов, так и рассмотрев несколько контекстных ситуаций, влияющих на то, стоит ли продавать квартиру сейчас или лучше отложить момент ее реализации на некоторое время. для начала рекомендуем вам просмотр небольшого видео, которое введет вас в курс дела:

Содержание:

1. Обзор рынка вторички в России
2. Оценка экспертов: стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать повышения цен? ВНИМАНИЕ!!!

2.1 Алексей Зубик – коммерческий директор компании «BSA»
2.2 Юлия Дымова – ведущий юрисконсульт компании «Est-a-Tet»
2.3 Юлия Вербицкая – адвокат и консультант по вопросам недвижимости
2.4 Петр Манько – Управляющий агентства «Загородный стиль»
2.5 Виктор Прокопенко – директор отдела недвижимости компании «Sezar Group»


3. Оценка контекста и целей продажи: когда лучше всего продавать квартиру в той или иной ситуации
3.1 Стоит ли продавать квартиру в кризис для улучшения жилищных условий?
3.2 Выгодно ли сейчас продавать квартиру для получения спекулятивной выгоды?
3.3 Когда продавать квартиру для минимизации издержек?
3.4 Продавать квартиру или сдать в аренду – что лучше?
3.5 Стоит ли сейчас продавать элитную недвижимость?
3.6 Влияние географии на вопрос о продаже квартиры


4. Как выгодно продавать квартиру в кризисные времена? Инструкция Важный раздел!
4.1 Как выгодно продать квартиру в кризис? – Советы экспертов
4.2 Пошаговая инструкция по продаже жилья


5. Заключение

 

Обзор рынка вторички в России

 

Для начала давайте посмотрим, что же происходит на российском рынке вторичного жилья в числах. Это необходимо сделать, дабы наш ответ на вопрос о том, «Стоит ли сейчас продавать квартиру?» основывался не на абстракциях, а на конкретных числах и наблюдаемых тенденциях. Так, если проанализировать динамику стоимости квартир на вторичном рынке жилья по всей Российской Федерации, то можно увидеть, что цена предложения в рублях по итогам 2017 года продолжает снижаться в большинстве регионов – минус 3,4% в среднем по стране в сравнении с предыдущим годом.

При этом если учесть что стоимость рубля по отношению к доллару и евро за 2017 практически не изменилась, то можно сказать, что и в долларовом эквиваленте (реальная стоимость) ценники на рынке вторичной недвижимости в России стабилизировалась. А в некоторых регионах даже выросли.

 

Падение стоимости наблюдалось в 72 регионах России. Рост только в 10. И лишь в одном регионе цены остались на уровне конца 2016 года. Больше всего стоимость жилья упала в следующих регионах.

Регион

Стоимость в IV квартале 2016 года

Стоимость в IV квартале 2017 года

Динамика

1

Ненецкий автономный округ

74,339 тыс. руб./кв. м

66,223 тыс. руб./кв. м

-10,9%

2

Город Москва

207,514 тыс. руб./кв. м

192,357 тыс. руб./кв. м

-7,3%

3

Республика Коми

52,797 тыс. руб./кв. м

49,716 тыс. руб./кв. м

-5,8%

4

Еврейская автономная область

42,355 тыс. руб./кв. м

40,017 тыс. руб./кв. м

-5,5%

5

Магаданская область

54,989 тыс. руб./кв. м

52,075 тыс. руб./кв. м

-5,3%

Наибольший рост наблюдался в следующих регионах РФ.

Регион

Стоимость в IV квартале 2016 году

Стоимость в IV квартале 2017 году

Динамика

1

Город Санкт-Петербург

108,413 тыс. руб./кв. м

113,017 тыс. руб./кв. м

4,2%

2

Республика Тыва

52,722 тыс. руб./кв. м

54,265 тыс. руб./кв. м

2,9%

3

Иркутская область

44,654 тыс. руб./кв. м

45,861 тыс. руб./кв. м

2,7%

4

Республика Ингушетия

30,235 тыс. руб./кв. м

30,900 тыс. руб./кв. м

2,2%

5

Ханты-Мансийский автономный округ

63,269 тыс. руб./кв. м

64,372 тыс. руб./кв. м

1,7%

Если проанализировать эти числа, то можно отметить такие вещи:

  • стоимость жилплощади в России в 2017 году продолжила снижение, как и в предыдущие два года;
  • динамика падения цен замедлилась, при этом в некоторых регионах она даже была обратной;
  • недвижимость в Москве по-прежнему не пользуется спросом, а вот в Санкт-Петербурге интерес к ней вырос и сильно;
  • наряду с культурной столицей, повышенный спрос наблюдается на территории близлежащей к Китаю.

Отметим данные тенденции 2017 года в памяти, они нам дальше пригодятся при ответе на вопрос о том, стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать.

Примечание: статистические данные взяты на портале Domofond.ru, где указаны ценники для жилплощади на вторичке, и они могут немного отличатся в меньшую сторону от реальных чисел в сделках купли/продажи квартир.

 

Оценка экспертов: стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать повышения цен?


Теперь, когда мы знаем, как обстоит дело на рынке жилья в России в целом и по регионам, можно приступить к изучению мнений экспертов о том, когда лучше всего продавать квартиру и выгодно ли это делать сейчас. Анализу были подданы слова профильных экспертов, высказанные в последние несколько месяцев.

Алексей Зубик – коммерческий директор компании «BSA»

С точки зрения данного эксперта, рынок недвижимости России сейчас переживает на лучшие времена. Стоимость жилплощади на первичном рынке практически опустилась до своего предельного низкого уровня, поскольку при более низких ценах застройщики будут работать себе в убыток. В том, что касается вторичного рынка, то здесь из-за большого количества недорогих новостроек на рынке правила диктует покупатель, т.е. сейчас вряд ли стоит продавать квартиру на вторичном рынке при текущем положении российской экономики и рынка недвижимости.

Что касается более конкретных рекомендаций, то Алексей Зубик полагает, что ответ на вопрос о том, «Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать?» зависит о того, когда вы ее купили. Так, если объект был куплен  во время экономико-геополитического кризиса последних трех лет, то возможно вам стоит задуматься о его реализации, но не сейчас, а ближе к середине следующего года. Поскольку с 1 июня текущего года начинают действовать поправки к законодательству о долевом строительстве, которые практически гарантированно спровоцируют рост цен на жилплощадь. Однако это произойдет не сразу, а где-то через год, так как до этого застройщики будут реализовывать объекты, построенные до вступления в силу данных поправок.

С другой стороны, если недвижимость была куплена до начала кризиса, т.е. по высокой стоимости, то в этом случае Алексей Зубик рекомендует выдержать более длинную паузу, так как, по его мнению, спад на рынке подходит к своему окончанию – в конце 2018 года цены полностью стабилизируются, а сначала следующего года начнут расти и где-то в 2020-2022 они, может быть, достигнут докризисного уровня или хотя бы приблизятся к нему.

Таким образом, Алексей Зубик в плане того, стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать повышения цен, рекомендует:

Юлия Дымова – ведущий юрисконсульт компании «Est-a-Tet»

Ответ этого эксперта на наш вопрос о том, стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать, прост и однозначен – да! По мнению Юлии Дымовой, на сегодняшний момент нет оснований полагать, что падение на рынке вскоре остановится, поэтому решение продолжать ожидание или снять с продажи свою квартиру ошибочно, если только вы не планируете выждать лет 10 перед продажей вашей жилплощади.

Юлия Вербицкая – адвокат и консультант по вопросам недвижимости

В данном случае нужно исходить из конкретной ситуации и личных потребностей. Так, если вы приобрели жилье в докризисное время и решаете, стоит ли его сейчас продавать, то, скорее всего, вы от такой сделки получите меньшую сумму в долларовом эквиваленте, чем вы заплатили при покупке этого объекта. При этом если вы за время владения квадратными метрами сделали дорогостоящий ремонт, то ваш финансовый результат окажется еще меньше. Исходя из этого, возможно, вам не стоит продавать квартиру именно сейчас. Лучше сдать ее в аренду.

При этом следует помнить, что, по мнению аналитиков, рынок недвижимости подвержен сезонности – каждые 5-8 лет стоимость жилья в стране то падает, то растет, если считать в местной денежной единице. Иначе говоря, если у вас нет жестких ограничений по времени и вам не нужны деньги «здесь и сейчас», то лучше воздержаться от реализации недвижимости в кризисные времена.

Однако, если у вас есть неотложная потребность в наличности или вы уверены, что она возникнет в самое ближайшее время – лучше всего будет  сделать это именно сейчас, условия продажи квартиры сегодня лучше, чем они будут через год или два.

Петр Манько – Управляющий агентства «Загородный стиль»

Этот эксперт рекомендует продавать квартиру сейчас и идти вперед, если у вас есть довольно большие потребности в живых деньгах здесь и сейчас. Но в других случаях нужно учитывать нюансы:

  • цель реализации объекта недвижимости;
  • место расположения объекта
  • перспективы развития города, района, улицы;
  • это основное жилье или объект инвестиций;
  • скорость жилищного строительства в городе, районе.

Эти вещи нужно учитывать как в отдельности, так и в совокупности. Например, если квартира – это объект инвестиций, и рядом с ним ведется активное жилищное строительство, то лучше его продать, зафиксировав прибыль (или убыток) и дальше уйти в более перспективные активы. Если же вы решаете, стоит ли сейчас продавать квартиру, чтобы полученные от этого деньги положить на депозит, например, в Сбербанке под 5-8% годовых, то в этом случае вопрос значительно сложнее.

В случае, если вы решаете, когда продавать квартиру, дабы за счет полученных средств улучшить свои жилищные условия – время сделки неважно, так как стоимость как вашей, так и других квартир имеет положительную корреляцию со средней ценой по рынку.

Виктор Прокопенко – директор отдела недвижимости компании «Sezar Group»

В основе мнения данного эксперта лежит правильная оценка ликвидности квартиры в его понимании. Так, Виктор Прокопенко полагает, что сейчас инвестиционный потенциал объектов на вторичном рынке задают два следующих тренда:

  1. Снижение стоимости морально-устаревших предложений. Квартиры со старой планировкой, в древних домах и со старыми коммуникациями будут пользоваться все меньшим спросом, поэтому такие объекты стоит продавать.
  2. Объекты, признанные «стандартами» качества, будут набирать популярности. В этом случае речь идет о недвижимости в «престижном» районе с новой и удобной инфраструктурой. С реализацией подобных «престижных» квартир стоит подождать.

При этом стоит понимать, что перечень требований к «современным» квартирам будет расти экспоненциальными темпами. Наличием возможности доступа в интернет и качественной электропроводки уже не выйдет отделаться. В следующие несколько лет, скорее всего, уже потребуется место в стенах для «умных» гаджетов, возможность произвести утепление, возможность установить качественные индивидуальные водяные фильтры, много места для «дополнительной» реальности (игры, фильмы, общение) и тому подобное. А еще стоит учитывать вероятную смену строительных материалов и архитектурных решений.

Исходя из всего этого, Виктор Прокопенко рекомендует менять «старые» квартиры на более ликвидные «современные» объекты уже сейчас. Если же вы владелец «современной» недвижимости, то стоит подождать пока цены на нее вырастут, что скорее всего произойдет после окончания экономического кризиса.

 

Оценка контекста и целей продажи: когда лучше всего продавать квартиру в той или иной ситуации

 

Если вывести общее рекомендации из мнений экспертов, то можно отметить, что в своем решение о том, стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать в основном советуют исходить из обстоятельств конкретной сделки и собственных целей, т.е. из контекста ситуации. Поэтому давайте рассмотрим такие ситуации – наиболее общие и часто встречаемые.

Стоит ли продавать квартиру в кризис для улучшения жилищных условий?

Как правило, большая часть собственников жилья при его реализации руководствуется только одним мотивом: «выгодно ли сейчас продавать квартиру?». При этом то, как они определяют выгоду той или иной сделки, почти всегда вызывает недоумение у экспертов, поскольку это в своем большинстве слухи, «советы» друзей и родственников или «рекомендации» риелторов. Настолько информация, полученная от таких советчиков, может им помочь – большой вопрос.

И дело здесь не только в правдивости или искренности посторонних лиц, но и в самой постановке вопроса в таком ключе. Рассуждать таким образом о том, можно ли сейчас продавать квартиру или подождать, руководствуясь лишь вероятной финансовой выгодой в подобной сделке – это ставить вопрос с ног на голову. Любая продажа жилплощади в конечном итоге всегда преследует одну цель: улучшение уровня жизни продавца посредством финансовой выгоды или повышения качества жилплощади. И именно из этого стоит исходить, решая продавать что-то сейчас или подождать лучших времен.

Для примера рассмотрим несколько случаев в нашем контексте:

  1. Молодая семья сейчас живет в небольшой коммунальной комнате, но при этом хочет переехать в полноценную однокомнатную квартиру с собственным санузлом и кухней.
  2. Семья живет в пригороде, и при этом каждый день тратит на дорогу до работы 3-4 часа, мечтая перебраться поближе к центру города, дабы больше не тратить 10-15% своей жизни впустую.
  3. Семейство с уже взрослым ребенком, который вот-вот жениться, имеет 3-комнатную квартиру, которая им уже великовата, потому они хотят ее поменять на два 2-комнатных.
  4. Пенсионеры за свою жизнь сумели обзавестись 4-х или 5-комнатной квартирой, которая им стала велика, после того как дети выросли и разъехались. Теперь они хотят поменять свое жилье на что-то поменьше, а разницу потратить на путешествия по миру, отдать детям или положить на депозит.

Как видим, обстоятельства в этих примерах хоть разнятся, но вот мотивация у собственников по сути одинакова – повышения комфорта жизни. И при этом, казалось бы, они даже не должны задумываться над тем, стоит ли продавать квартиру или подождать еще немного. Но, как показывает статистика, люди в таких ситуациях, наслушавшись новостей, друзей и родственников, не решаются продавать свое жилье, дабы иметь возможность подождать еще немного и продать по более высокой цене. Что вполне понятно в случае с пенсионерами – при текущем курсе рубля много не попутешествуешь. Однако в остальных случаях – это большая ошибка.

Дабы это понять, давайте более подробно рассмотрим процесс обмена жилья и то, что определяет стоимость такой сделки. В самом простом случае вы хотите продать объект «А» и за полученные деньги купить объект «Б», без доплат с какой-либо стороны или с ними. В этом случае, как и во всех остальных, стоимость объекта определяется состоянием рынка и характеристиками жилья (площадь, планировка, район расположения, состояние и т.п.). При этом стоимость объекта «Б» определяется такими же факторами и причем двигаться она будет в туже сторону, что и в случае объекта «А».

Таким образом, все, что может измениться со временем для продавца – это состояние рынка. То есть, данные изменения одинаково повлияют на стоимость обоих объектов:

  • рынок пойдет вверх – цены на объект «А» и «Б» вырастут;
  • рынок пойдет вниз – цены на объект «А» и «Б» упадут;
  • рынок будет топтаться на месте – цены на объект «А» и «Б» останутся прежними.

Другими словами, состоянием рынка в текущей ситуации можно пренебречь (вывести из уравнения), и в итоге у нас останутся только качественные характеристики объекта, которые вряд ли поменяются со временем, если только вы не сделаете ремонт или не случится землетрясение.

Следовательно, если вы решаете, выгодно ли сейчас продавать квартиру с целью ее обмена на другой жилищный объект – делайте это сейчас! Со временем для вас ничего не изменится – вырастет цена на жилплощадь в стране или нет, вырастет стоимость рубля или нет, будет ли усугубление кризиса или он закончится.

Выгодно ли сейчас продавать квартиру для получения спекулятивной выгоды

Теперь давайте рассмотрим ситуацию, когда вы приобрели жилье для получения спекулятивной выгоды. В этом случае вам, как и пенсионерам в примере выше, нужно предсказать состояние рынка в будущем. Это довольно сложно, но возможно. При этом прогноз нужно делать по стоимости жилплощади в долларах, поскольку рубль сейчас не особо стабильная валюта.

Консолидированный экспертный прогноз указывает на то, что в следующие год–полтора стоимость жилплощади в России будет понемногу снижаться, если ситуация с нефтью, рублем и геополитикой будет относительна стабильна. После чего, вероятно, последует постепенный рост, величина и скорость которого будет определяться, кто бы подумал, стоимостью нефти. Это объясняется тем, что между ценами на недвижимость в России и нефтью в последние 20 лет наблюдается положительная корреляция, которую заметит каждый, если посмотрит на следующие два графика.

Таким образом, в плане того, стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать, рекомендации следующие:

  • если вы инвестировали в объект до начала кризиса, то для получения спекулятивной выгоды вам стоит подождать довольно длительное время – 5-10 лет;
  • если вы купили объект в кризисное время, то вы сможете получить прибыль уже через пару лет, но чтобы ее увеличить нужно также подождать 5-10 лет;
  • если вы совсем недавно приобрели жилплощадь, то с выгодой ее реализовать можно будет через год-полтора.
Или проще говорят, продавать квартиру сейчас в этом случае не стоит. Лучше подождать несколько лет, и при этом оглядываться на рынок нефти, так как рынок недвижимости реагирует на отмеченную выше корреляцию с небольшой задержкой.

Когда продавать квартиру для минимизации издержек?

Сегодня в России, как и в большинстве развитых стран, существует налог на имущество, который предполагает ежегодную выплату в государственную казну некого процента от стоимости объекта недвижимости. Что касается жилплощади, то налогом облагается кадастровая стоимость одного квадратного метра по ставке от 0,1 до 0,3% – конкретный размер устанавливают региональные власти. При этом для владельцев жилья предусмотрены налоговые льготы:

  • 20 квадратных метров для собственников квартир;
  • 50 квадратных метров для собственников домов;
  • 10 квадратных метров для собственников коммунальных комнат.

Как видим, льготы не особо большие, поэтому практически все собственники жилплощади в России обязаны делать ежегодные платежи по этому налогу. При этом, если к данной фискальной повинности добавить коммунальные издержки, то может получиться довольно большая сумма, которая будет лишним бременем для тех, кто не пользуется своей собственностью.

Если вы один из таких владельцев, то ответ на вопрос о том, стоит ли продавать квартиру или еще немного подождать, для вас очевиден – стоит! И это связано не только с тем, что цены на нее скорее всего в ближайшие годы будут только падать, но и потому, что в кризисные времена власти, как правило, решают проблемы с нехваткой денег в казне за счет обычных граждан – тех, кого можно «постричь». Именно поэтому, в последние годы введены новые фискальные повинности.

Продавать ли сейчас квартиру российским эмигрантам?

Для тех, кто уехал из России на постоянное место жительство в другую страну, с реализацией жилья на родине лучше обождать, если только нет срочной необходимости в наличных деньгах. Неиспользуемые объекты, если есть возможность, лучше сдать в аренду или использовать в качестве залога, для покупки жилплощади на текущем месте жительства (если правила банка позволяют такое).

Кроме того, с продажей стоит подождать и потому, что возможно рубль еще немного поднимется в цене – перед президентскими выборами ему просто не дадут упасть, и при этом сделают все, чтобы он понемногу рос. При этом, когда продавать квартиру, вам подскажут следующие индикаторы:

  • динамика цен на нефть (про взаимосвязь указано выше по тексту);
  • ситуация в геополитике – введут ли новые санкции, какие;
  • уровень рублевой инфляции, и уровень инфляции цен в рублях;
  • результат президентских выборов – числа и реакция на них.

В последнем случае, речь идет о том насколько «легитимными» будут президентские выборы в России в 2018 с точки зрения россиян и международного сообщества.

Продавать квартиру или сдать в аренду – что лучше?

Исключением являются лишь те случаи, когда вам срочно нужны деньги и нет возможности подождать еще некоторое время.

Здесь также стоит отметить, что эксперты в вопросе аренды жилплощади советуют пользоваться следующей рекомендацией: если цена квартиры меньше 120-125 ежемесячных платежей за аренду, то лучше купить себе жилье – это в конечном итоге окажется более выгодной сделкой. При этом покупать квартиру следует даже в тех случаях, когда это можно сделать только с помощью ипотеки.

Стоит ли сейчас продавать элитную недвижимость?

По мнению большинства риэлторов, рынок элитной недвижимости в России довольно странный, поскольку в последние годы они наблюдают в нем две, казалось бы, несовместимые тенденции:

  • стоимость элитного жилья с 2014 года в России упала значительно ниже, в сравнении с другими ценовыми категориями;
  • спрос на элитное жилье в России сильно упал, если не считать нескольких «самых престижных» районов.

Риэлторы полагают, что такое состояние должно было привести к еще большему падению цен, нежели в остальных ценовых категориях. Однако они забывают одну важную вещь – богатые люди могут себе позволить подождать. Для них издержки связанные с содержанием имущества мало как влияют на дилемму о том, стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать повышения цен. Правда, так будет только до той поры, пока богачи будут связывать планы на свое будущее с Россией, что можно измерить с помощью показателей вывода капитала из страны.

Как видно из графика, сейчас показатель отрицательный, поэтому общая тенденция указывает на снижение количества богачей (их денег) в России, а значит и жилья они будут покупать меньше. Движение вверх в период с 2014 по 2016 год эксперты объясняют притоком капитала по керри-трейду. Исходя из этого можно сделать вывод, что если вы намерены подождать с продажей элитной квартиры, то, скорее всего, это будет ошибочное решение.

Правда, тут есть один нюанс: если обещанные «госдепом» персональные санкции затронут большее число власть имущих, то они, скорее всего, переберутся в Россию вместе со своими деньгами, а потому в определенном локальном промежутке времени цены на элитное жилье могут сильно вырасти.

Этот скачок стоит ожидать довольно скоро, так как Министерство финансов США должно вскоре предоставить свой отчет о главных российских коррупционерах, с которым потом должны быть применены персональные санкции.

Влияние географии на вопрос о продаже квартиры

Выше отмечалось, что в 2017 году в Санкт-Петербурге и близких к Китаю районах Российской Федерации цены на жилую недвижимость не упали, а наоборот – поднялись, и причем значительно. Это связано с тем, что ради геополитических целей Китаю в последние годы было предоставлено много возможностей для развития бизнеса в России на ближней к нему территории. В связи с чем, в эти регионы пришли китайские инвестиции (вместе с китайцами предпринимателями и рабочими).

Причем преференции Китаю предоставлены не на год или два, а на десятки лет. Поэтому в будущем стоит ожидать продолжения тенденции на рост цен на жилплощадь в данных регионах. Что же касается Санкт-Петербурга, то скорее всего тенденция на рост временная и закончится в следующем году, так что решать, когда лучше всего продавать квартиру в культурной столице России вам стоит уже сейчас. Разумеется, в вопросе с Петербургом можно еще подождать 3-6 месяцев, дабы удостовериться в точности такого прогноза, но лучше потратить это время на поиск покупателей. В крайнем случае, всегда можно будет дать задний ход сделке, пока не подписан договор купли/продажи.

Как выгодно продавать квартиру в кризисные времена? Инструкция


В тех случаях когда ситуация указывает на то, что продажа квартиры является оптимальным решением, собственнику потребуется детально изучить, как это делается. Поскольку такие знания помогут не только облегчить процесс реализации недвижимости, но и увеличат прибыльность этой сделки или ускорят момент ее наступления.

Как выгодно продать квартиру в кризис? – Советы экспертов

Прежде всего, стоит отметить, что профильные эксперты рекомендуют всем собственникам жилплощади придерживаться следующих пяти правил продажи квартир в России.

  • Правило №1: Выберите что вам важнее – максимальная прибыль или максимальная скорость продажи.

Если квартиру реализовывать по справедливой стоимости, то ее реализация займет от 3 до 5 недель, при заниженной – объект может уйти менее чем за пару недель, при завышенной – процесс продажи может затянуться на многие месяцы, а иногда и годы.

  • Правило №2: Делайте правильные фотографии.

Если просмотреть статистику на сайтах по продаже квартир, то можно заметить что наибольшей популярностью пользуются объявления с прилагаемыми фотографиями. При этом в данном пуле выделяются те, фотографии которых сделаны профессиональными фотографами или, по крайней мере, по наставлению профессионалов.

Никто не будет покупать квартиру, если на фотографиях будет грязь, размытое изображения, счастливое застолье хозяев в квартире, видна плесень в ванной и тому подобное.
  • Правило №3: не пренебрегайте платной рекламой.

Большинство продавцов, как правило, пренебрежительно относятся к рекламе, за которую нужно платить больше чем сотня рублей в месяц. Но, как показывает практика, для того чтобы быстро продать квартиру лучше доплатить вначале.

Платная реклама привлечет больше потенциальных покупателей, что создает благоприятные условия на переговорах о стоимости продажи.
  • Правило №4: Лучше подождать, чем иметь дело с сомнительным покупателем.

Не стоит цепляется за первое же полученное предложение, особенно если покупатель вам не нравиться или у вас есть сомнения по поводу его порядочности. Помните, что в случае форс-мажора вы можете потерять и деньги, и свою квартиру, так что иногда лучшим решением будет подождать некоторое время.

  • Правило №5: Заранее готовьте документы, необходимые для реализации квартиры.

Сейчас рынок недвижимости – это рынок покупателя. И они нынче весьма привередливы – не нравиться запах в помещении, цена слишком высокая, нет ремонта, вид из окна «не очень» и тому подобное. При этом больше всего людям не нравиться, когда они приехали с деньгами, а у продавца еще не все документы готовы.

 Пошаговая инструкция по продаже жилья

Теперь в нашем тексте о том, стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать давайте перейдем от теории к практике, т.е. опишем алгоритм реализации жилплощади. Это также будет полезно, причем как с точки зрения развития общего понимания данной тематика, так и с точки зрения возможности сэкономить на этом. Ведь если знать, как все делается, то можно не пользоваться услугами риэлторов, а сделать все самостоятельно.

Шаг №1: Определяем условия продажи квартиры

На первом этапе нужно определиться со следующими вещами:

  • Вы хотите продать квартиру или обменять ее. Проведение одновременно двух сделок требует более тщательного согласования всех этапов и сроков проведения обеих сделок, особенно в моментах денежных расчетов и подписания важных документов.
  • Вы хотите продать квартиру побыстрее или готовы подождать. От этого будет зависеть цена и некоторое издержки, связанные с рекламой, а также будете ли вы работать с ипотекой, кредитами или материнским капиталом.
  • В каком состоянии находиться ваша жилплощадь и насколько она «престижна». Влияет на цену, издержки по подготовке помещения к продаже и то, можно ли подождать с продажей или лучше делать все побыстрее.
  • Кто будет заниматься всем, что связно с продажей – от подготовки квартиры до подписания договора купли/продажи и регистрации сделки. Лучше если это будет делать кто-то один, поскольку так будет проще контролировать весь процесс продажи.
  • Сколько вы хотите получить в итоге. Причем тут нужно обозначить как стартовую цену, так и максимальную скидку, которую вы готовы предоставить, дабы продать квартиру сейчас и не ждать следующего клиента.
  • Вы будете делать все самостоятельно или поручите это риэлторам. В первом случае вы можете больше заработать, но это потребует больше времени и усилий. Второй вариант стоит выбирать, если вы хотите все упростить.
  • Решите, когда лучше всего продавать квартиру. По статистике, осень лучшее время для продажи квартиры, а зима наоборот – время «диктатуры» покупателя. Поэтому подумайте, может, стоит подождать с этим делом некоторое время.

Шаг №2: Реклама и подготовка документов

 В том что касается рекламы, то здесь выбор будет довольно велик:

  • бесплатные и платные объявления в интернете и печатной прессе;
  • реклама на телевидении и радио;
  • публикации на профильных сайтах;
  • посты в социальных сетях – платные и бесплатные;
  • листовки, расклеенные возле дома  и на досках с объявлениями в городе;
  • через родственников, друзей, знакомых, коллег, соседей.
В том, что касается перечня необходимых документов, то это правоустанавливающие документы и разного рода справки и разрешения от супругов, госслужб и других собственников, если это долевое имущество. Полный перечень приводить нет смысла, так как его можно найти в интернете, и он при этом часто весьма индивидуален.

Шаг №3: Осмотр квартиры потенциальными покупателями

После того как у вас появились первые потенциальные покупатели, необходимо им устроить «экскурсию» по квартире, а если у вас «престижный» район, то и по нему следует поводить возможных покупателей. Делать это можно одним из следующих способов:

  1. Устраивая частные осмотры для всех покупателей по отдельности. Для этого нужно подгадать момент, когда никого нет дома, когда там чисто и когда у вас и покупателя есть свободное время. При этом если вы знаете, что в это время можно наткнуться на «неприятного» соседа, то с осмотром также стоит подождать.
  2. Устроив день открытых дверей. Это популярная на Западе практика, когда всех тех, кто хочет посмотреть на квартиру, приглашают в один день. Причем к такой групповой «экскурсии», как правило, добавляют легкие алкогольные напитки (вино, пиво, сидр) и закуски. У нас такие мероприятия устраивают в основном для продажи элитной недвижимости, но и обычную квартиру можно продать таким образом.
Отметим, что устраивая осмотр жилья, нужно говорить не только об его преимуществах, но и о недостатках. Правда, в таком ключе, мол «их будет легко исправить» и тому подобное.

Шаг №4: Заключение предварительного договора

Такой документ необходимо подписать, если покупатель указал на серьезность своих намерений приобрести жилье по указанной цене. В зависимости от обстоятельств он может включать в себя:

  • только словесные обязательства – по сути никого ни к чему не обязывает;
  • авансовый платеж – не обязывает покупателя ни к чему, но в случае отказа от покупки он теряет выданный продавцу аванс;
  • залоговый платеж – обязывает покупателя заключить сделку купли/продажи, а продавца ее подписать.
В случае неисполнения предварительного договора с залоговым платежом, его можно оспорить в суде и принудить вторую сторону к выполнению взятых на себя обязательств. Поэтому хорошо подумайте, прежде чем заключать такой договор – решите, можно ли сейчас продавать квартиру или подождать более выгодных условий, так как вы вряд ли сможете от него отказаться.

Шаг №5: Заключение основного договора купли/продажи

 Согласно актуальному законодательству, данный документ требует нотариального заверения и должен в себе содержать базовые характеристики объекта продажи и персональные данные всех участников сторон.

При этом нужно учитывать следующие нюансы:

  • если квартира принадлежит ребенку или там прописан несовершеннолетний ребенок, то потребуется разрешение органов Опеки и поручительства РФ;
  • если это долевая собственность, то к сделке нужно привлечь всех долевых участников;
  • если собственник состоит в браке, то нужно согласие от второго супруга;
  • если объект принадлежит ребенку, то нужно согласие родителей или опекунов (если собственник младше 14 лет – договор подписывают родители или опекуны, с 14 по 18 лет – подписывает ребенок, но в присутствии родителей или опекунов);
  • если покупка происходит в том числе и за счет материнского капитала, то окончательного расчета придется подождать около месяца.

Шаг №6. Финансовые расчеты и регистрация

Стандартная схема расчетов при реализации жилплощади такова:

  • 10% от стоимости – после подписания предварительного договора;
  • 60% от стоимости – после подписания основного договора;
  • 20% от стоимости – после регистрации нового собственника;
  • 10% от стоимости – после подписания акта/приема передачи.
При этом расчет, как правило, осуществляют через банковскую ячейку или банковский аккредитив. Эти способы доступны всем и они гарантируют исполнения участниками всех условий передачи денег (правда, это не гарантирует «чистоту» сделки).

 Когда стороны решают воспользоваться наличными деньгами, расчеты нужно делать с помощью нотариуса, дабы он удостоверил факт передачи денег и их количества, а также проверил, не фальшивки ли это. Передача денег через электронные системы платежей (криптовалюты) также практикуется, но в этом случае участники сделки остаются один на один друг с другом в плане доверия и подтверждения факта передачи денег.

Что касается регистрации нового владельца в государственном кадастре недвижимости, то это можно сделать четырьмя способами:

  1. Через региональное отделение Росреестра.
  2. Посредством одного из отделений Многофункциональных центров услуг (МФЦ).
  3. На сайте «Госуслуги» в электронном Правительстве РФ.
  4. Отправив документы посредством обычной почтовой службы (копии документов нужно заверить у нотариуса).

Регистрация нового собственника, как правило, происходит в течение 10 дней и при этом требует уплаты госпошлины (платит покупатель) – 2000 рублей на начало 2018 года (1400 рублей, если делать все через сайт «Госуслуг»).

Шаг №7: Подписание акта приема/передачи

 Правда, если покупатель не спешит, то с этим можно и подождать. После этого, если все нормально, контрагенты подписывают акт приема/передачи и производиться расчет последний части денег. На этом процесс продажи квартиры считается завершенным.

Заключение


Подытоживая все вышесказанное, подчеркнем результаты нашего изыскания о том, стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать. Если вы хотите улучшить свое жилищное положение путем обмена вашей квартиры на что-то сопоставимое в стоимости, то да – стоит! Аналогичен ответ и в тех случаях, когда собственнику нужны деньги здесь и сейчас. При других обстоятельствах с продажей недвижимости в России лучше подождать, хотя бы до середины 2019 года, когда новые поправки в законах о строительстве повысят стоимость объектов на первичном рынке, что в свою очередь приведет к подорожанию квартир и на вторичном рынке.

Почему инвестировать в зарубежную недвижимость выгодно?

Доходность от 6 до 26% годовых

Никто не интересуется происхождением Ваших средств

Высокая ликвидность

Надежная защита частной собственности

Прекрасный климат

Страна с Европейским укладом жизни

Заполните, поля и мы вышлем Вам – 10 лучших объектов для инвестиций