Как правильно инвестировать в недвижимость? 7 правил и 3 варианта


Как правильно инвестировать в недвижимость? 7 правил и 3 варианта


Недвижимость считается одним из самых надежных активов, который при правильном обращении может приносить стабильную прибыль. Но так ли легко можно инвестировать в недвижимость? Сегодня мы подробно рассмотрим, что нужно учитывать, инвестируя в недвижимость, какие факторы являются определяющими, и, самое главное, как правильно инвестировать в недвижимость свои активы.

Содержание:

1. Инвестиции в недвижимость — что нужно знать?

1.1. Недвижимость, как инвестиционный проект: 4 главных аспекта

2. Важные рекомендации по инвестированию в недвижимость

2.1. Как вы будете инвестировать? 3 варианта

2.2. Мониторинг ситуации на рынке

2.3. Три основных фактора: сумма инвестиций, срок и прибыль

3. Как правильно инвестировать в недвижимость с минимально низким порогом?

3.1. Инвестирование в REIT фонды - это выгодный пассивный доход

4. Инвестировать самому или работать с REIT фондом?

 

Инвестиции в недвижимость — что нужно знать?

Давайте для начала разберем, как выглядит недвижимость с точки зрения профессионального инвестора.

Виды инвестиций в недвижимость

Всю недвижимость можно разделить на два основных вида:

  1. Жилая. Фактически, это всем привычные дома, квартиры и земельные участки, пригодные под застройку. Жилая недвижимость пользуется стабильным спросом. Речь идет, как о первичном, так и вторичном рынке. Инвестировать в нее, как правило проще и чаще выгоднее. Новичку правильно начинать именно с инвестиций в жилую недвижимость, нежели коммерческую.
  2. Коммерческая. Под коммерческой недвижимостью можно подразумевать все остальное: торговые центры, офисные помещения, заводские застройки.

Если говорить о недвижимости, как об инвестиционном проекте, то правильно будет обозначить, что жилая является более стабильным активом. Продать квартиру или сдать её в аренду, зачастую гораздо проще, чем сделать с коммерческой недвижимостью. Поэтому, если вы начинающий инвестор, то обратить свое внимание и инвестировать в первую очередь стоит именно на жилые застройки.

Недвижимость, как инвестиционный проект: 4 главных аспекта

Но нас в первую очередь интересует инвестиционная сторона данного вопроса.

Недвижимость как инвестиция

Давайте рассмотрим недвижимость сугубо, как инвестиционный проект:

  • Недвижимость обладает высокой доходностью. Многое зависит от того, на каком этапе застройки вы решили инвестировать, насколько «взлетел» проект, и какая инфраструктура находится вокруг. Если брать усредненные значения, то средняя прибыль составляет 5-10% в год. Однако, стоит понимать, что такая доходность обеспечивается только за счет арендной платы. Если ваши вложения в недвижимость были удачными, то она будет расти в цене, как актив, и итоговая доходность будет ощутимо выше, заявленных процентов.
  • Надежность активов, вложенных в недвижимость считается очень высокой. Рыночные риски достаточно низкие, при условии, что вложение было более менее удачным и правильными. Случаев, когда недвижимость «прогорала» в стоимости на рынке буквально единицы. Большинство из них так или иначе связано с мошеннической деятельностью.
  • Но стоит сказать и о достаточно неприятном моменте, о котором всегда необходимо помнить — недвижимость крайне низколиквидный актив. Если вам понадобится срочно инвестировать деньги в другой проект или потратить их на личные нужды, то у вас могут возникнуть проблемы. Найти покупателя на недвижимость, если речь не идет о сверхпривлекательном объекте, не всегда просто. Как правило, только на поиск уходит несколько месяцев. Кроме этого, сам процесс оформления сделки может затянуться до месяца, а то и двух.
    Если же пытаться срочно продать, то скорее всего придется выставлять цены ощутимо ниже рыночных. В таком случае ваша итоговая прибыль может оказаться совсем копеечной, и это результат не правильного подхода.
  • Сроки окупаемости – еще один важный момент, в вопросе как правильно инвестировать в недвижимость, чтобы получить доход. Самые правильные инвестиции в недвижимость с точки зрения выгоды — вложения на ранних этапах строительства. Фактически можно сэкономить до 50% от финальной стоимости объекта. Но нужно понимать, что в таком случае отдачу от своих вложений вы уведите не раньше, чем через 3-4 года. Добавить к этому реальный срок окупаемости, который составляет 5-7 лет, мы получим, что наши инвестиции полностью окупятся примерно через 10 лет.

Помимо всего этого, не стоит забывать, что самостоятельный порог вхождения по финансовому цензу очень высокий. Не каждый инвестор может выделить из своего инвестиционного портфеля 50000-100000 долларов и инвестировать их на долгую перспективу. Это и не совсем правильно. Однако, существуют REIT фонды, позволяющие инвестировать в недвижимость, имея на руках гораздо более меньшую сумму, но об этом чуть позже. Также можно воспользоваться таким инструментом, как субаренда, но необходимо понимать, что это очень затратное по времени предприятие. Подробнее о правильном выборе поговорим чуть ниже.

Несмотря на все свои плюсы, недвижимость имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать. Бездумные инвестиции в подобные проекты могут привести к полному банкротству инвестора.

Продолжаем отвечать на вопрос, как правильно инвестировать в недвижимость и даем 3 важные рекомендации.

Важные рекомендации по инвестированию в недвижимость

Разобравшись с тем, что представляет из себя недвижимость, как инвестиционный объект, можно перейти к следующему вопросу — на что нужно обращать свое внимание, вкладывая свои деньги. Различных факторов достаточно много, но мы разберем основные из них.

Как вы будете инвестировать? 3 варианта

Чтобы сделать выбор правильно, необходимо трезво оценить свои финансовые и временные возможности. На сегодняшний день существует три различных варианта инвестиций в недвижимость:

  • Покупка недвижимости в собственность. Этот способ идеально подойдет тем, кто обладает финансовыми возможностями и заинтересован во владении данной недвижимостью. Самый распространенный пример — покупка квартиры ребенку. Пока ребенок растет, квартира сдается в аренду, принося вам прибыль.
  • REIT фонды. Этот способ ярче всего отражает возможность инвестирования в недвижимость с целью заработать. Подобные организации позволяют максимально эффективно использовать ваши финансы.
  • Субаренда. Инвестировать таким образом достаточно рискованно, однако на выходе, в случае удачных сделок можно заработать большую прибыль.

Важно! При данном варианте инвестирования, правильно будет постоянно находится в деле. Этот способ идеален для всех, кто хочет понять на собственном опыте, как работает подобный рынок. Но не особо задумывается о пассивном доходе.

3 вида инвестирования в недвижимость

Мониторинг ситуации на рынке

Прежде чем инвестировать в недвижимость правильно, необходимо оценить общую ситуацию на рынке. Не поленитесь просмотреть изменения цены за последние несколько лет. Необходимо разобраться в следующих факторах:

  • Оценить общую покупательную способность на рынке недвижимости. Насколько активно продается и насколько активно покупается недвижимость. В последнее время предложений гораздо больше, чем желающих купить.
  • Разобраться с факторами, которые влияют на ценообразование «за квадратный метр». Возможно, что не при самой сильной покупательной способности цены на недвижимость будут завышены под влиянием других рыночных факторов. Например, крупные инвестиции со стороны государства или частных инвесторов в общую инфраструктуру города или района.

Ярким примером массовой неправильной оценки ситуации на рынке принято считать ипотечный кризис в США в 2008 году.

График роста недвижимости и инфляции

Тогда на фоне низких процентов на ипотеку и кредиты, люди начали массово инвестировать и выкупать недвижимость. Видя, что люди массово скупают недвижимость, компании начали проводить активную застройку предлагая все более выгодные предложения. Учитывая особенности кредитования и бум строительства, в один момент это привело к тому, что на рынке начался активный демпинг цен.

Невозможность выплат кредитов, плюс низкая стоимость недвижимости повлекли за собой настоящий мировой кризис банковской системы. Но это время стало благожелательным для инвесторов, готовых делать вклады на длинную перспективу.

Три основных фактора: сумма инвестиций, срок и прибыль

При работе с любым инвестиционным вариантом необходимо оценить финансовые и временные показатели, чтобы принять правильное решение. Вы должно четко знать следующие вещи:

  • Какую сумму вы будете вкладывать в инвестиционный проект, и какую долю она займет в вашем инвестиционном портфеле. Правильно соблюсти баланс.
  • Ориентировочная прибыль, которую вы получите с данного направления. Слепое вложение по принципу «авось заработаю» неприемлемо ни для какого инвестиционного проекта.
  • Сроки инвестиций. Тут необходимо определиться с двумя моментами.

Первое — необходимо представлять какой срок будет идеальным для максимально эффективной работы ваших инвестиций.

Второе — нужно знать через какой время вы сможете получить свои активы обратно.

Если вы решили приобретать в собственность жилье или коммерческий объект, то должны представлять, сколько времени может занять поиск покупателя и сама процедура продажи. Для этого лучше всего получить консультацию у риелтора.

Как правильно инвестировать в недвижимость с минимально низким порогом?

И мы подошли к самому важно вопросу сегодня — как правильно инвестировать в недвижимость. Многие ошибочно считают, что квартиры доставшиеся по наследству хорошие инвестиции — они приносят дохода, а затраты — оформление бумаг у нотариуса. Но полноценными инвестициями такие активы считать нельзя. Речь пойдет именно о тех случаях, когда инвесторы вкладывают достаточно серьезные активы.

Инвестирование в REIT фонды - это выгодный пассивный доход

Как уже говорилось выше, высокий порог самостоятельного инвестирования закрывает многим дорогу в этом направлении. Однако, существуют паевые инвестиционные организации, направленные на работу исключительно с недвижимостью.

REIT фонд

Принцип работы таких компаний достаточно простой:

  1. Управляющая компания создает общий инвестиционный фонд, привлекая вкладчиков выгодными предложениями.
  2. Из общего бюджета инвестируются различные, коммерчески-привлекательные направления.
  3. В дальнейшем доходы от аренды или продажи недвижимости делятся между всеми пайщиками.

Насколько выгодные условия предлагают подобные организации своим вкладчикам? Компания REITINVEST, на сайте, который вы сейчас находитесь, предлагает следующие условия для вкладчиков:

  • Доходность. Средняя прибыль пайщиков компании составляет 5-7%, в зависимости от количества вложенных средств. Следует отметить, что REITINVEST специализируется на работе с иностранными активами и недвижимостью. Поэтому все инвестиции и процентные выплаты производятся в английски фунтах. Учитывая низкий уровень инфляции в 1%, реальная доходность таких инвестиций очень высокая.
  • Все налоговые издержки компания берет на себя. Налоги колеблются от 7 до 13% в зависимости от страны. Это очень удобно вкладчикам, так как освобождает их от непростой работы с налоговыми органами иностранных государств.
  • Для инвесторов, вложивших более 10000 фунтов, REITINVEST предоставляет возможность использовать курортные объекты компании в личных целях.

Также не стоит забывать про административный ресурс, который решает все организационные вопросы, связанные с поиском клиентов, взаимодействие с коммунальными службами и многое другое.

Выше уже говорилось, что REITINVEST работает исключительно с зарубежными активами. Это в первую очередь касается и непосредственно самой недвижимости. Зарубежный рынок гораздо более стабильный и может предложить выгодные условия. В то время, как высоколиквидная российская недвижимость сильно переоценена. Многие специалисты считают, что инвестиции в отечественную недвижимость на данном промежутке экономической ситуации это неправильно.

Инвестировать самому или работать с REIT фондом?

И в конце стоит рассмотреть еще один очень важный вопрос: если есть возможность, стоит заниматься инвестиционной деятельностью самостоятельно или инвестировать в REIT фонд? Вопрос действительно очень правильно задан, давайте проведем сравнение по основным моментам:

  • Доходность. Если говорить о прибыльности, то нужно понимать, что часть прибыли отходит компание, в счет покрытия административных расходов. И при идеальном стечении обстоятельств доход от самостоятельных инвестиций будет несколько выше, чем при работе с REIT фондом.
    Но не стоит забывать о двух важных деталях.

Первое — вложениями в недвижимость в подобных организациях занимаются профессионалы. Они точно знают, куда лучше всего вложить деньги, как правильно, какие объекты принесут больше прибыли.

Второе — ваш доход будет абсолютно пассивным, что освобождает огромное количество времени для других задач.

  • Порог входа. Для того, чтобы стать инвестором в REIT фонде, нужна сумма гораздо меньше, чем 100000 или 50000 долларов. Даже обладая такой суммой, стоит помнить о диверсификации рисков и направить часть от неё на реализацию других проектов.
  • Ликвидность активов. О ликвидности недвижимости мы говорили немного выше. Но нужно понимать, что REIT фонды обладают совершенно другой структурой финансовой организации. Именно поэтому ликвидность подобных организаций гораздо выше. Проблем с выводом своих активов не возникает, так как участие в организации общего инвестиционного бюджета принимает большое количество пайщиков.
  • Собственность активов. Нужно четко понимать, заинтересованы ли вы во владении недвижимостью. Выше мы разбирали пример с квартирой. Если она вам будет необходима в дальнейшем, то имеет смысл покупать её. В обратном случае, лучше воспользоваться услугами REIT фонда, так как деньги будут работать гораздо эффективнее.

Инвестиции в REIT фонды

Еще один значимый аргумент заключается в том, что многие крупные инвесторы предпочитают становится пайщиками подобных компаний, вместо самостоятельного инвестирования.

Сегодня мы подробно рассмотрели все нюансы недвижимости, как проекта для вложений денег. Как правильно инвестировать в недвижимость – очень важный вопрос, от которого зависит уровень дохода.

В России все большую популярность получают REIT фонды и если вы хотите работать с высоколиквидными, высокодоходными надежными активами, то у вас сейчас появился такой шанс.

 

Комментарии

Список комментариев пуст


Оставьте свой комментарий
 
^ Наверх