Инвестиции в недвижимость – подводные камни, реальные кейсы, личный опыт + инструкция


Инвестиции в недвижимость – подводные камни, реальные кейсы, личный опыт + инструкция


На какую статью Вы бы не зашли, посвященную инвестициям в недвижимость, везде увидите, как «здорово», «доходно», и «надежно», инвестировать в недвижимое имущество. Сегодня мы постараемся разобраться, так ли это на самом деле. Попытаемся сравнить, наиболее интересные направления извлечения прибыли из недвижимости и страны в которые можно и нужно инвестировать. Если Вы впервые попали на наш портал, то рекомендуем изучить нашу предыдущую статью: «Инвестиции в коммерческую недвижимость» из данного цикла статей.

Содержание:

1. Инвестиции в недвижимость – все ли то золото, что блестит?

2. Варианты для заработка на вложении в недвижимость на рынке РФ?

2.1. Посуточная и помесячная сдача в аренду объектов недвижимости

2.1.1. Сколько можно заработать на посуточной сдаче?

2.2. Покупка объектов недвижимости на аукционах по банкротству

2.3. Самостоятельное строительство объектов недвижимости

3. Инвестициям в недвижимость на рынке РФ: делаем вывод

4. Анализ рынка инвестиций в зарубежную недвижимость

4.1. Инвестиции в недвижимость: Северный Кипр

4.2. Инвестиции в недвижимость: Таиланд

4.2.1. Куда стоит инвестировать в Таиланде?

4.2.2. Инвестиционный сервис высшего уровня

5. Кто неплохо заработал в 2008 и 2014 году: раскрываем тайну

6. Заключение

Инвестиции в недвижимость – все ли то золото, что блестит?

Для того что бы ответить на этот вопрос. Нам понадобится взглянуть на график стоимости недвижимости с учетом роста долларовой массы:
График стоимости аренды по отношению к долларовой массе

Как мы можем видеть, на рыке недвижимости с 2009 года наблюдается стабильная стагнация. 

Примерно аналогичную картину мы можем увидеть и с ценой на квадратный метр в рублях:
График стоимости квадратного метра относительно долларовой массы

Изучив более детально оба графика мы придем к следующим выводам:

  1. Купив квартиру в Москве в 2008 году, спустя 9 лет “инвестций” вы были бы в серьезном минусе. 
  2. Купив в 2008 году квартиру в Москве, на данный момент, вы бы потеряли 80% капитала в долларовом эквиваленте.

Аналогичная ситуация по другим городам страны. Нужно признать что инвестиции в недвижимость РФ не самая радужная и перспективная затея.

Какие есть варианты для заработка на инвестициях в недвижимость на российском рынке?

Конечно есть несколько вариантов, которые позволяют зарабатывать на рынке РФ, но в сравнении с зарубежной недвижимостью они значительно уступают (о зарубежной недвижимости мы поговорим далее в статье).

Основные способы заработка на инвестциях в недвижимость в рф:

  • покупка объекта недвижимости на стадии стройки;
  • посуточная и помесячная сдача в аренду;
  • покупка объектов недвижимости на аукционах по банкротству;
  • самостоятельное строительство объектов недвижимости.

Теперь более детально разберем каждый из этих способов и кратко рассмотрим «нюансы», с которыми предстоит столкнуться.

Приобретение объекта недвижимости на стадии строительства

На нашей практике, нам удавалось встречать людей которые достаточно успешно работают по данной модели. Основной риск это – недострой. Основным элементом риска является «компания - застройщик».

Наши рекомендации по выбору компании-застройщика:

  1. Подбирайте компанию, которая работает на рынке недвижимости от 3-5 лет.
  2. Договаривайтесь о покупке квартиры напрямую. При удачных переговорах, застройщик может предоставить Вам существенную скидку на приобретаемый объект недвижимости. Но нужно будет самостоятельно изучить все юридические аспекты сделки и тонкости в договоре.
  3. Желательно что бы компания-застройщик, уже реализовала 3-5 объектов до этого. Узнайте историю этих объектов. Какое качество внутренней отделки? Нарушались ли сроки сдачи объектов и т.д. Не лишним будет поговорить с жильцами, которые уже сдают объекты
ВАЖНО! Как правило при данной модели квартиры приобретаются на этапе котлована, и ОЧЕНЬ важно продать объект «по переуступке» до того, как был сдан. Таким образом, Вы сэкономите 13% подоходный налог т.к. фактически еще не будете являться владельцем. В случае если дом уже сдан, право на освобождение от уплаты 13% от дохода, будет через 3 года фактической собственности. Но, как мы могли заметит по графикам выше, становиться «владельцем квартиры» на три года, крайне невыгодно.

Сколько можно заработать на покупке апартаментов на этапе застройки? В среднем Вы можете зарабатывать до 25-30% годовых в рублях – что тоже не столь привлекательно с учетом инфляции в размере 6-9% и постоянного обесценивания рубля.

Посуточная и помесячная сдача в аренду объектов недвижимости

Большинство выходцев из стран СНГ именно так и представляют «инвестиции в недвижимость». Большинство начинающих инвесторов рассматривая вопрос покупки объекта недвижимости думают: “Вот сейчас куплю, сдаем в аренду… и заживу…!”

Но так ли это привлекательно, на самом деле? 

Посуточная аренда несет в себе достаточно большое количество подводных камней:

  1. Износ мебели (один раз в 2-4 года) вам нужно будет полностью менять все предметы интерьера.
  2. Квартиры “убиваются”, вечеринками. Зачастую они сдаются под “студенческие вечеринки”. В один “прекрасный день” Вы можете обнаружить что половина мебели уничтожена.
  3. Сдача в аренду в «промышленных масшатабах» - это в большей степени БИЗНЕС, а не инвестирование. 

Сколько можно заработать на посуточной сдаче? 

Средняя стоимость посуточной аренды квартиры в центре Санкт-Петербурга, составляет около 2000 рублей:

Примеры квартир посуточной аренды в Санкт-Петербурге

Цена ее 5 000 000 – 6 000 000 рублей.

В году 365 дней, представим, что Вам крупно повезло и 80% дней в году ваша квартира будет занята постояльцами.

Итого: Вы получаете 292 рабочих дня * на 2000 рублей = 584 000 рублей за год.

На первый взгляд, достаточно хорошие деньги. Но давайте взглянем немного иначе: 584к – это 10% от стоимости ваших апартаментов. Учтем, что последние 3-4 года квартиры не растут в цене. Таким образом, за счет инфляции в размере 6% годовых фактически обесценилась. На 6% из тех 10% которые мы заработали на сдаче.
Плюс получили «ушатанную мебель» + потратили кучу времени на то что бы, постоянно организовывать процесс сдачи.

Покупка объектов недвижимости на аукционах по банкротству

Относительно с недавних пор абсолютно каждый может принять участие в подобных мероприятиях. Существует достаточно большое количество площадок для этих целей:

  • Сбербанк АСТ 
  • «РТС-тендер» 
  • ОАО ММВБ «Госзакупки» 

Это основные из них. Каждая имеет свои особенности.

Сразу скажем, что мы не специализируемся на покупках недвижимости на аукционах по банкротству. Но отметим некоторые нюансы:

  • В сети полно «рекламных» объявлений типа, «купи квартиру за 10% от стоимости». В свое время мы пытались разобраться в данном направлении. И сразу столкнулись с тем, что действительно «стоящие лоты» вы никогда не купите за копейки. На данный момент существуют целые компании-холдинги, которые 24 часа 7 дней в неделю «мониторят» все аукционы и отслеживают лоты, которые там представлены. 
  • Учитывая опыт того как устроены «госзакупки» и официальные тендеры, 80% объема которых, выигрывают «нужные компании», Вы рискуете слить время в пустую.

Но в то же время в сети можно найти достаточно большое количество «отзывов», которые показывают реальные «кейсы» совершения выходных сделок. 

Данное направление можно отнести к «активным инвестициям в недвижимость» и подойдет оно тем, кто готов уделять данному направлению достаточно большое количество времени. 

Самостоятельное строительство объектов недвижимости

В данном случае речь может идти как о строительстве многоэтажных домов, так и о частной застройке. Достаточно часто можно встретить «мини строительные компании», которые покупают небольшой участок земли с целью строительства на нем частного дома, на продажу. 

Оценивать доходность данного типа бизнеса мы не будем т.к. строительство – это скорее БИЗНЕС, а не инвестиции.

Строительство, как бизнес сопряжено с достаточно большим количеством рисков:

  • особый «менталитет» рабочих
  • достаточно большое количество проблем при получении разрешительной документации, начиная от лицензий, заканчивая разрешительными документами на подключение электросети и водоснабжения. 

Зачастую «строительный бизнес» - это семейное дело. И не имея достаточного опыта в данном направлении мы категорически не рекомендуем начинать данного типа «инвестиций в недвижимость»

Подведем итоги по инвестициям в недвижимость на рынке РФ

На данный момент РФ находится в стадии выхода из глубокого кризиса. Последние 3-4 года рынок недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга «замер» в одном ценовом диапазоне (в рублях). Если смотреть с 2008 года и произвести перерасчет в доллары, то Вы бы уже потеряли большую часть из своего капитала. 
Да, еще остаются лазейки и направления на которых можно зарабатывать, но если учитывать текущую экономическую ситуацию, доход в рублях может обесцениться в любой момент.

Анализ рынка инвестиций в зарубежную недвижимость

Если сравнивать ситуацию с Россией, за рубежом дела обстоят совершенно по-другому. В каких-то странах можно получить гарантированную доходность в местной твердой валюте, а в каких-то беспроцентную рассрочку на срок до 5 лет. 

В большинстве зарубежных стран, приобретая объект недвижимости на этапе строительства Вы получите доходность порядка 25% годовых. Но стоит помнить, что данная доходность будет в «долларах, евро» или другой стабильной национальной валюте. 

Давайте сравним курс таиского бата и российского рубля за последние 10 лет. Таиский бат укрепляется на протяжении 10 лет по отношению к ЕВРО:

Отношение тайского бата к евро

Российский рубль подешевел по отношению к Евро, в два раза за 10 лет. 

Данный фактор является одним из решающих при выборе направления для инвестиций.

Какие направления, наиболее популярны на данный момент среди выходцев из стран СНГ? Условно можно выделить следующий ТОП-5 стран:

  • Северный Кипр;
  • Таиланд;
  • Испания;
  • Болгария;
  • Турция.

В рамках данной статьи мы рассмотрим два наиболее привлекательных, с точки зрения инвестиций направления, это – Северный Кипр и Таиланд

Инвестиции в недвижимость: Северный Кипр

Одно из наиболее динамично развивающихся направлений, которые существуют на данный момент. Почему не Испания или Болгария, которые занимают лидирующие позиции по объемам рынка продаж. Основной причиной является то что после Сирийского кризиса в Европу хлынула толпа беженцев и данный рынок становится все менее привлекательным для инвестиций. 

Территориально Северный Кипр находится ближе чем Европа к Сирии. Но почему беженцев здесь вообще нет? Основная причина – государственная политика. Страна заинтересована в проживании здесь, состоятельных граждан, а не притоке эмигрантов. В отличие от Германии здесь их не ждут «социальные выплаты и гарантии». В лучшем случае, это 1 месяц по туристическому штампу (при легальном пересечении границы) и дальнейшая депортация. 

Если рассматривать с точки зрения инвестиций здесь есть два основных направления:

  • Туристическая недвижимость
  • Студенческая недвижимость

Туристическая недвижимость – как правило это либо виллы, либо квартиры. Стоит отметить что несмотря на то что рынок недвижимости Северного Кипра достаточно динамично развивается но он еще не достаточно развит и спрос в значительной степени превышает предложения. В высокий сезон практически нереально найти апартаменты в аренду (в особенности на длительный срок). 

Студенческая недвижимость – на территории города Фамагуста, расположился крупнейший университет острова. Восточно Средиземноморский Университет – в котором обучается более 18 000 студентов. Прогуливаясь по острову у Вас невольно возникнет ощущение «города студентов». Данный университет имеет даже свою группу ВКонтакте. Уровень образования считается ничуть не хуже, чем в Великобритании, а цены в разы выше. Зачастую инвесторы приобретают недвижимость в Фамагусте, для подрастающего поколения. С прицелом, что в дальнейшем дети будут получать образование именно там. 

Недвижимость на Северном Кипре

Отличительной особенностью данного города является то, что спрос на недвижимость настолько велик, что тут практически нереально снять апартаменты с помесячной оплатой. 99% владельцев апартаментов, сдают свою недвижимость только при условии единовременной оплаты за 1 год проживания. 

Таким образом, купив квартиру в Фамагусте, сразу после оформления сделки, вы можете сдать объект на целый год в аренду и СРАЗУ ПОЛУЧИТЬ 10% годовых.

Важным фактором, является то, что большинство застройщиков, работающих в Фамагусте, являются лидерами рынка, которые смогли зарекомендовать себя на протяжении долгих лет работы.

Так же к плюсам можно отнести то, что стоимость квадратного метра в городе, значительно ниже, чем в туристических локациях. А вот инвестиционная привлекательность в разы выше.  Но прежде чем принимать решение о приобретении объекта недвижимости на Северном Кипре, рекомендуем изучить статью «Покупка недвижимости на Северном Кипре – плюсы и минусы»

Инвестиции в недвижимость: Таиланд

Таиланд, также является одним из наиболее привлекательный направлений, для инвестиций. Как мы уже говорили ранее Тайский Бат является одной из валют, которые показывают стабильный рост на протяжении последних 10 лет. Можно с уверенностью говорить, что Таиланд сейчас переживает период экономического роста.

Многие заблуждаются в том что основным источником доходов Таиланда, является – туризм. Но это далеко не так, туризм составляет только 5% от ВВП страны.

Основные составляющие ВВП Таиланда:

  • Сельское хозяйство – 10.7% от ВВП
  • Промышленность – 44% от ВВП

Как мы можем видеть более половины ВВП страны не связаны с туризмом – данный факт придает устойчивость экономическому развития страны, даже в период туристических спадов.   

Куда стоит инвестировать в Таиланде?

Паттайя – на данный момент правительство Таиланда принимает достаточно большие усилия что бы вернуть туристический поток в Паттайю. Еще 7 лет назад Паттайя была столицей туризма Таиланда, сейчас же – это «город-призрак» с обилием недостроенных высоток и пустующих квартир в местных небоскребах.

До 2014 года, 70% местного рынка обеспечивали туристы из России. В те далекие времена, когда доллар был по 34 рубля, практически каждый мог позволить себе отдохнуть в Паттайе или даже приобрести квартиру. Сейчас же все совсем иначе. Правительство Таиланда вкладывает млрд. долларов в реконструкцию инфраструктуры, для того, чтобы привлечь новых туристов, но пока это не дало своих результатов.

Пхукет - позиционируется правительством Таиланда, как элитный курортный регион. Великолепная природа, чистейшие пляжи и развитая инфраструктура, делают это место привлекательным для миллионов туристов со всего мира. Туристы из: Германии, Франции, США,  Италии, России и т.д. Некий «туристический микс» делает данный регион стабильным с экономической точки зрения. Здесь практически не встретишь «недострой». Среднегодовой рост стоимости объекта недвижимости составляет порядка 20-25% (при покупке на этапе строительства).

Недвижимость в Таиланде
 

Инвестиционный сервис высшего уровня

Если вы рассматриваете покупку квартиры исключительно с точки зрения “инвестиций в недвижимость”, некоторые застройщики предлагают уникальные условия. После покупки заключается договор по которому компания-застройщик, выступает в качестве управляющей компании и обязуется выплачивать владельцу квартиры, от 5 до 7 % годовых. То есть инвестор, освобождается от поиска арендаторов, обслуживании квартиры и т.д. При этом владелец квартиры, согласно договору, имеет 1 месяц в году для собственного проживания.  Данная модель работы существует в Таиланде многие годы и успела себя успешно зарекомендовать. 

Также приобретая несколько квартир по данной модели, вы можете обеспечить себе безбедное проживание на Пхукете. Если Вы заинтересованы в постоянном проживании на территории Таиланда, рекомендуем изучить статью «Как переехать жить в Таиланд» 

Кто неплохо заработал в 2008 и 2014 году: раскрываем тайну

Все мы помним, наше состояние, когда однажды утром, включив новости или проходя мимо обменного пункта валюты обнаруживаем, что доллар стал стоить в ДВА РАЗА ДОРОЖЕ!   Для большинства граждан – это шок. Но только не для тех, кто инвестировал средства в недвижимость зарубежных стран. Для них…
Их квартиры стали стоить дороже В ДВА РАЗА… доход от сдачи в аренду, вырос В ДВА РАЗА… (в рублевом эквиваленте) 
Именно по этой причине, инвесторы вложившиеся в зарубежную недвижимость стали наименее пострадавшими от инфляции и девальвации рубля.

Инвестиции в недвижимость – заключение

Как мы могли убедиться, инвестиции в недвижимость достаточно многообразны. Кто-то выбирает более классические варианты, кто-то использует современные решения для получения прибыли. 
В данном материале мы постарались раскрыть и показать разницу между инвестициями в недвижимость РФ и другими странами.  Какой выбрать рынок, должен выбирать уже сам инвестор, взвесив все «за» и «против» каждого из направлений.

Комментарии

Список комментариев пуст


 
^ Наверх